第一章 房地产法概述

第一节 房地产和房地产业

【名词解释】房地产：是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

【名词解释】房地产市场：是指国有建设用地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。

第二节 房地产法律体系

【多选】房地产法是调整房地产开发用地的取得、房地产开发、房地产交易，实施房地产管理的综合性法律部门，由多层次的法律规范体系组成。

【多选、简答】房地产法的调整范围。

（1）从地域上说，房地产法主要调整城镇房地产关系。

（2）从调整的行为看，房地产法调整的行为主要包括取得房地产开发用地的建设用地使用权的行为、房地产开发行为、房地产交易行为，以及国家实施房地产管理的行为。

（3）从房地产关系的主体地位看，房地产法既调整平等主体之间的房地产关系，也调整非平等主体之间的房地产关系。

【多选、简答】房地产法的渊源。

（1）宪法。

（2）法律。

（3）行政法规。

（4）地方性法规。

（5）行政规章。

（6）司法解释和指导性案例。

第二章 房地产上的物权及其登记

第一节 房地产上的主要物权

【名词解释】土地所有权：是指国家或者农民集体依法对自己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利，它是土地所有制的法律表现。

【多选】我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。

【单选、多选】城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

【名词解释】相邻关系：是指两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时因给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。

【简答】相邻关系的特征。

（1）相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间。

（2）相邻关系的客体一般不是不动产和动产本身，而是由行使所有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其他利益。

（3）相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关，即两个以上所有人或者使用人的财产应当是相邻的。

【多选、简答】处理相邻关系的原则和依据。

不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

【多选、简答】相邻关系的种类。

（1）相邻用水、流水、截水、排水关系。

（2）相邻通行关系。

（3）相邻管线安设关系。

（4）相邻防险排污关系。

（5）相邻光照、通风、采光关系。

【名词解释】宅基地使用权：是指农村集体组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。

【多选、简答】宅基地使用权具有的特征。

（1）宅基地使用权的权利人只能是本农村集体的成员。城镇居民不得购置宅基地。

（2）宅基地使用权只能用于建造个人住宅及其附属设施。

（3）宅基地使用权实行“一户一宅”。

（4）宅基地使用权具有福利性。农村村民取得本农民集体所有土地上的宅基地基本上是无偿的，或者只缴纳少量的费用。

（5）除转让给符合条件的本农民集体成员外，宅基地使用权人不得出卖或以其他方式转让其宅基地。

【名词解释】地役权：是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。

第二节 不动产登记

【简答、论述、案例】物权公示公信原则。

（1）公示原则。

该原则要求物权的变动，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。根据《物权法》的规定，“登记”为不动产物权变动的公示方式，“交付”为动产物权变动的公示方式。

（2）公信原则。

该原则包括两方面内容：

①除非有相反的证据证明，不动产登记权利人推定为该不动产的权利人，动产的占有人推定为该动产的权利人，即“权利的正确性推定效力”。

②凡善意信赖公示的表象而为一定的行为，在法律上应当受到保护，保护的方式就是承认此行为产生的物权变动的效力。

【论述、案例】不动产物权变动的登记生效主义及其例外。

（1）不动产物权的设立、变更转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

（2）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

根据《物权法》的规定，登记生效主义存在以下例外：

（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

（2）非依法律行为而发生的不动产物权变动，主要包括：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。未经登记而享有不动产物权的，在处分前必须依法登记取得物权。

（3）对土地承包经营权、宅基地使用权和地役权的例外规定。具体地说，第一，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放相关权利证书，并登记造册，确认土地承包经营权。但是，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让的，未经登记，不得对抗善意第三人。第二，宅基地使用权的取得、转让和消灭，不以登记为生效要件。第三，地役权自地役权合同生效时设立。

【单选】不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

【名词解释】更正登记：是指对不正确的不动产登记进行更正的登记，其前提是登记错误，包括记载的事项有遗漏。

【名词解释】异议登记：是指在不动产登记簿记载的事项有错误的情况下，把真实的权利人及其利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，使登记簿记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不能主张依据登记的公信力受到保护。

第三章 土地管理法律制度

第一节 土地管理法律制度概述

【多选、简答】我国土地管理法律制度的渊源。

（1）《宪法》。

（2）《民法通则》和《物权法》等基本法律。

（3）《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》等专项法律。

（4）配套行政法规、部门规章、地方性法规、地方行政规章。

【多选】土地管理制度的主要内容有：土地利用管理制度、土地市场管理制度、土地征收征用制度、土地执法监察制度。

第二节 土地征收、土地储备和土地一级开发

【名词解释】土地征收：是指国家为了公共利益的需要，以足额补偿为条件，依照法律规定强制地将集体所有的土地转为国家所有的土地的行为。

【多选】征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

【单选】征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。

【单选】土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。

【单选、多选】土地征收的审批权限集中在国务院和省级人民政府。其中征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，由国务院批准；征收其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

【单选、多选】一书四方案，是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补偿耕地方案、征用土地方案、供地方案。

【名词解释】土地一级开发：是指按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的拆迁、补偿、安置，以进行城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的前期开发活动。

第三节 土地用途管制制度

【名词解释】土地用途管制：是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划、城乡规划规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者、使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地的制度。

【单选】土地利用总体规划的规划期限一般为15年。

【单选、多选】土地利用总体规划分为国家、省、市、县和乡（镇）五级，根据需要可编制跨行政区域的土地利用总体规划。其中，全国和省级土地利用总体规划属宏观控制规划，县、乡级土地利用总体规划属于实施性规划。

【名词解释】城乡规划：是以促进城乡经济社会全面协调可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡居民点的空间布局规划。

【单选、多选】按照用途，土地可分为以下三类：农用地、建设用地、未利用地。

第四节 小产权房的现状与法律分析

【论述】小产权房的法律分析。

实践中，小产权房主要有以下两种类型：一是城镇居民购买农民宅基地的房屋；二是购买在集体土地上大规模建设的项目中的房屋。其中，集体土地上大规模建设的项目又可分为三种情况：一是没有用地批准的；二是有用地批准，但没有办理规划建设许可的；三是用地和规划建设手续合法，但违法违规出售的。

小产权房的“小”强调的是小产权房的购买者不能取得房屋的所有权。但是，这并不意味着小产权房一律不存在合法的所有权。具体地说：

（1）城镇居民购买农民宅基地上房屋的，城镇居民不能取得房屋所有权，房屋仍然归农民所有。

（2）用地和规划手续合法的集体建设用地上建造的房屋，违法出售的，购房人不能取得所购买的房地产的权属，但投资建设单位可以合法取得投资建设的房地产的权属。

（3）用地违法的，如占用基本农田违法建设的房屋，投资建设的单位和个人除承担违法用地的法律责任外，不能取得房屋的产权；购买该房屋的单位和个人也不能取得房屋的产权。

（4）用地合法，但没有规划建设许可建造的房屋，投资建设主体在承担相应的法律责任后，应申请补办规划建设许可，如果补办成功，可以取得房屋的产权；违法出售的，购房人不能取得房屋产权。

第四章 房地产开发用地

第一节 建设用地与房地产开发用地

【名词解释】房地产开发用地：是指以出让或者划拨方式取得建设用地使用权的，用于经营性房地产开发的城镇国有土地。

【单选、简答】房地产开发用地与建设用地的区别。

（1）房地产开发用地只能是城镇国有土地。而建设用地既可以是城镇土地，也可以是农村和城市郊区的土地；既可以是国有土地，也可以是农民集体所有的土地。

（2）房地产开发用地用于经营性的房地产开发。而建设用地的用途则不限于房地产开发，其使用主体也不限于房地产开发企业。

第二节 国有土地上的建设用地使用权

【名词解释】建设用地使用权：是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利；建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

【多选】建设用地使用权的合同设立包括：国有建设用地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股。

【名词解释】建设用地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

【单选、多选】土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

【简答】建设用地使用权消灭的原因。

（1）有期限的建设用地使用权使用期限届满未申请续期或申请续期未获批准。

（2）建设用地使用权被依法收回。

（3）作为建设用地使用权载体的土地灭失。

第三节 国有土地上房屋征收补偿制度

【单选】市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收补偿的责任主体，房屋征收是政府行为，禁止建设单位参与搬迁。

【单选】征收的前提是公共利益的需要。

【简答】征收决定的效力。

（1）被征收房屋上的所有权和其他物权消灭。

（2）房屋征收部门开展征收调查。

（3）房屋征收范围内各项建设活动的冻结。

【多选、简答】征收补偿的范围。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（1）被征收房屋价值的补偿。

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

（4）合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的补偿。

【多选】房屋征收的补偿方式有两种，即货币补偿和房屋产权调换。

【单选】实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

第四节 建设用地使用权的划拔和出让

【简答】建设用地使用权划拨的范围。

下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（1）国家机关用地和军事用地。

（2）城市基础设施用地和公益事业用地。

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。

（4）法律、行政法规规定的其他用地。

【名词解释】土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

【多选】建设用地使用权出让的方式有招标、拍卖、协议和挂牌四种。

第五节 建设用地使用权转让

【多选、简答】出让建设用地使用权的转让条件。

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

【多选、简答】禁止转让建设用地使用权的情况。

（1）以出让方式取得土地使用权的。

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

（3）依法收回土地使用权的。

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

（5）权属有争议的。

（6）未依法登记领取权属证书的。

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

【多选】项目转让可分为项目公司股权收购和项目公司兼并两种形式。

【名词解释】项目公司股权收购：是指收购者以现金、股票或者其他有价证券作为对价，向目标公司（即房地产项目公司）的股东购买股份，获得对项目公司的全部或部分股份，进而取得项目公司的控制权。

第五章 房地产开发建设

第一节 房地产开发概述

【名词解释】狭义的房地产开发：是指房地产企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

【简答】房地产开发的基本原则与要求。

（1）房地产开发必须符合城市规划要求和国家投资计划要求。

（2）房地产开发必须符合经济效益、社会效益、环境效益相统一的要求。

（3）房地产开发必须实现全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

【单选、案例】建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

第二节 房地产开发企业

【多选、简答】房地产开发企业的设立条件。

（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构。

（2）有适应房地产开发经营需要的固定的经营场所。

（3）注册资本100万元以上。

（4）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，有2名以上持有资格证书的专职会计人员。

（5）法律、法规规定的其他条件。

【单选】房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。

【单选】一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责；二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。

【名词解释】房地产合作开发：是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第三节 建设工程施工合同

【多选、简答】建设工程施工合同的特征。

（1）建设工程施工合同具有严格的计划性。

（2）承包人主体资格受到严格限制。

（3）签订及履行施工合同受到国家的严格监督管理。

（4）建设工程施工合同实行备案制度。

【名词解释】建设工程承包：是指具有从事建筑活动法定资质的单位，通过投标或其他方式，承揽建筑工程任务，并按约定取得报酬的行为。

【单选】根据《合同法》和《招标投标法》的规定，工程招标的法律性质属于要约邀请。

【多选、简答】工程招标的范围。

下列工程建设项目包括项目的期察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：

（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目。

（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。

（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

【单选】投标的法律性质属于要约。

【单选】招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，并送工程所在地的县级以上建设行政主管部门备案。

【名词解释】劳务分包：又称劳务作业分包，是指施工总承包企业或者专业承包企业即劳务作业发包人将其承包工程的劳务作业发包给劳务承包企业即劳务作业承包人完成的活动。

【简答、论述】工程款优先受偿权的基本规则。

（1）工程款优先受偿权的性质。建设工程承包人的优先受偿权是一种法定的优先受偿权，亦有学者称之为法定抵押权。

（2）承包人的工程款清偿不仅优先于普通债权，而且优于以该工程设定的抵押权。但是，工程款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房全部或大部分款项的商品房买受人。

（3）优先受偿的工程款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

（4）建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

（5）行使优先受偿权时，承包人需以催告发包人支付工程款并给予发包人合理履行期限为前提。

第四节 建设工程监理制度

【名词解释】建设工程监理：也称工程建设监理，是指监理单位受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件，有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同，对项目实施或工程建设全过程进行监督和管理。

【多选、简答】建设工程监理的特点。

（1）服务性。

（2）专业性。

（3）独立性。

（4）公正性。

【单选、简答、论述】建设工程监理各主体之间的法律关系。

建设工程监理主要涉及建设单位、监理单位和被监理单位。

（1）建设单位与监理单位之间是委托与被委托的关系。监理单位依照工程建设监理合同的约定履行监理义务，建设单位支付报酬。

（2）监理单位与被监理单位之间是监理与被监理的关系。监理单位在建设单位的委托授权范围内，依照国家强制性规定、建设单位和被监理单位签订的工程建设合同，代表建设单位对工程建设实施进行监督管理。被监理单位按照有关规定应当接受监理。建设单位与被监理单位之间是工程建设承包关系。

（3）建设单位委托监理单位代表其对被监理单位的工程建设进行监督管理，被监理单位接受监理单位的监督管理是全面履行工程建设承包合同义务的表现。

【单选】建设工程监理的主要任务是“三控制、两管理、一协调”。

第五节 建设工程质量责任

【多选、案例】施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程，对因该项承揽工程不符合规定的质量标准造成的损失，施工企业与使用本企业名义的单位或者个人承担连带赔偿责任。

【名词解释】质量保修期：是指建筑企业保障交付的房屋在该期限内符合国家或行业标准，或者符合开发商房屋质量保证书等材料中承诺的质量标准，若在该期限出现质量问题，建筑企业负责免费维修。

【单选】在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。